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이슈&진단 상세내용
서명 상가 임대차 보호의 쟁점과 대안
저자 김도균
과제분류 이슈&진단
보고서번호 제266호
발행일 2017-02-02 보도자료 HWP
원문 PDF 인포그래픽스
우리나라는 상가임대차 관련 분쟁을 민법으로 규율해 오다가 상가임대료와 권리금 관련 분쟁이 증가하자 2001년 ‘상가건물 임대차 보호법’을 제정하여, 임차인들의 ‘계약갱신청구권’을 5년간 보장하고 임대료 인상 상한율을 12%로 제한한 바 있다. 다만 환산보증금 제도를 도입하여 환산보증금이 일정 금액 이하인 소액 임차인들만 보호할 수 있도록 하였다. 하지만 상가임대차 갈등이 주로 임대료가 높은 주요 상권에서 발생하는데 법은 소액 임차인만 보호하다 보니 법의 사각지대가 광범위하게 발생하여 피해사례가 지속되어 왔다. 결국 2013년 법 개정을 통해 계약갱신청구권을 모든 임차인들에게 보장하는 등 환산보증금 제도를 부분적으로 폐지했다. 또한 재개발 재건축이나 건물주 변경의 경우 기존 임대차 계약의 대항력이 인정되지 않아 발생하는 피해를 예방하기 위해 임차인들의 대항력을 강화하는 방향으로 법이 개정되었다. 2015년에는 법적 인정 여부를 둘러싸고 계속 논란이 되어왔던 권리금을 결국 법제화함으로써 임차인들이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하게 되었다. 하지만 아직까지 환산보증금 제도가 부분적으로 유지되고 있는 등 법의 사각지대 문제가 여전하다.
다른 한편 권리금 법제화에 따른 부작용도 우려되는 상황이다. 우리나라의 권리금은 장소적 이익의 대가인 바닥권리금의 비중이 크고, 바닥권리금 거래가 임차인들 간에 이루어진다는 점에서 매우 독특하다. 또한 지대의 성격이 강한 바닥권리금이 임차인들 간에 거래되기 때문에 임차인들도 권리금 거래를 통한 지대추구가 가능하며, 실제로 주요 상권에서는 권리금이 폭등하는 등의 문제가 발생하고 있다. 하지만 2015년 법개정을 통해 권리금의 법적 실체만 인정했을 뿐, 권리금에 대한 법적 규제는 논의되지 않고 있다.
경기도는 서울 다음으로 상가임대료와 권리금이 높은 지역이고 중·장년층의 생계형 자영업 진출도 활발하여 앞으로도 상가임대차 갈등이 증가할 것으로 예상된다. 상가임대차 갈등을 해소하기 위해서는 우선 환산보증금 제도를 단계적으로 폐지하여 주요 상권의 임대료 인상을 규제할 필요가 있다. 또한 임대료 인상 상한율과 계약갱신청구권 보장기간의 재조정도 필요하다. 반면 불합리한 권리금 관행을 개선하기 위해서는 권리금 의무신고제 도입과 함께 권리금 양도 차익에 대한 과세를 강화할 필요가 있다. 이러한 법적 규제와 함께 지자체 차원에서는 상가임대차 분쟁조정위원회를 설치하고, 건물주와 임차인 간의 자발적인 상생협약을 유도할 필요가 있다.

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  • 최종수정일 : 2018-04-13