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사회 이슈 : 주택연금 활용 방안과 가능성
봉인식 선임연구위원/김도균 연구위원

사회 이슈 : 주택연금 활용 방안과 가능성

 

 

- 봉인식 선임연구위원(공감도시연구실)

- 김도균 연구위원(공존사회연구실)

 

 

상 황

(주택 자산을 활용한 노후소득보장)

고령화 시대의 노후대비가 미흡한 현실을 감안하여 정부는 2007년부터 주택연금 제도를 시행하고 있다. 1995년 국민은행 등 민간금융기관 중심으로 역모기지 금융상품이 도입된 바 있지만, 민간시장 역모기지는 아직까지 이용률이 저조한 편이다. 반면 주택금융공사가 운영을 맡고 있는 주택연금은 도입 이후 가입자가 빠르게 증가하고 있다.

 

현재 주택연금의 가입 대상은 주택 소유자 또는 배우자가 만 60세 이상이며, 시가 9억 원 이하 1주택 보유자 또는 보유주택 합산 가격이 9억 원 이하의 다주택자로 한정하고 있다. 주택 연금은 가입자가 보유한 주택을 담보로 그 주택에 거주하며 평생 또는 약정기간(10~30년) 동안 매월 연금을 받는 구조다. 집값이 높을수록, 연령이 많을수록 매월 받는 연금수령액은 증가한다.

 

(주택연금 가입자 빠르게 증가)

주택연금 시행 이후 현재까지 누적 가입자는 42,439명이며, 최근 들어 가입자 규모가 빠르게 증가하고 있다. 가입자의 평균 연령은 72세이며, 평균 주택가격은 2억 8500만 원, 평균 월지급금은 99만 원 정도이다.

 

지역적으로는 전체 가입자의 34.6%가 경기도에 거주할 정도로 경기도는 주택연금 가입비중이 가장 높은 지역이다. 그 다음으로 서울이 31.3%를 차지하고 있다. 이렇게 주택연금 가입자가 수도권에 집중되어 있는 이유는 지역 부동산시장, 금융환경, 상속의향 등과 관련이 있다. 수도권의 집값이 타지역에 비해 높고, 금융정보를 얻기에 유리하며, 부동산 상속의향이 타지역에 비해 낮기 때문에 주택연금 이용률이 높은 것으로 파악되고 있다.

 

< 주택연금 현황>

2017년 2월 말 기준

 

가입자 수 (명)

평균연령

(부부 중 연소자 기준)

평균 월지급금

평균 주택가격

전국

42,439 (100%)

72세

99만원

2억8,500만원

경기도

14,691 (34.6%)

71세

101만원

2억9,500만원

서울

13,269 (31.3%)

71세

128만원

3억8,100만원

< 연간 누적 가입자 수>

최초 가입시점 기준

 

자료: 주택금융공사(2017), 주택연금 한눈에 보기

 

 

담 론

(주택연금은 대안적인 노후소득보장 수단)

최근 고령화가 빠르게 진행되면서 전 세계적으로 노후소득보장 수단으로 주택연금이 주목을 받고 있다. 특히 우리나라는 국민연금의 소득보장 기능이 미흡하고 노인빈곤 문제가 심각한 반면, 노인가구의 자가보유율은 높은 편이어서 주택연금에 대한 관심이 더 크다.

 

우리나라의 경우 공적 연금의 소득보장기능은 당분간 크게 향상되기 어려운 상황이다. 국민연금 가입기간을 고려한 실질 소득대체율은 22∼24%에 불과할 정도로 매우 낮은 수준이다. 2014년 현재 65세 이상 노인 중 공적연금 보유 비율은 31.9%, 국민연금 평균 가입기간은 8.1년에 불과할 정도로 공적 연금의 사각지대가 매우 넓기 때문이다. 그런데 국민연금은 오랜 기간 보험료를 납입해야지만 수급자격이 생기기 때문에 국민연금의 소득보장 기능을 강화한다고 해도 당장의 노후소득보장 문제를 해결하는 데에도 한계가 있다.

 

반면 주택연금은 집을 보유하고만 있으면 즉시 소득보장 수단으로 활용 가능하다는 장점이 있다. 그뿐만 아니라 자기 집에 살면서 주택자산을 유동화해 현금수입을 얻기 때문에 주거보장과 생활보장이 동시에 해결 가능하다는 장점도 있다.

 

주택연금은 고령층 빈곤율을 감소시키는 효과도 뚜렷하다. 예를 들어, 2017년 현재 시가 1억 원의 주택을 보유한 만 60세 고령자가 평생 주택연금을 받는다면 매월 수령액은 21만 원 정도로 추정되며, 주택가격이 3억 원이라면 수령액은 63만 원으로 증가한다. 동일한 주택에 대해 70세의 주택소유자가 연금을 가입하면 연금액은 각각 31만 원과 92만 원정도가 된다. 현재 기초연금 월평균 수령액이 17.8만 원, 국민연금 월평균 수령액이 33만 원정도인 것과 비교할 때, 상당한 수준인 것을 알 수 있다. 또한 주택연금 지급 종료 시 주택처분 금액과 연금지급 총액을 비교하여 주택처분 금액이 많으면 남는 부분을 채무자 또는 상속인에게 돌려주지만, 반대로 부족분에 대해서는 채무자 또는 상속인에게 별도로 청구하지 않는다는 점도 장점이다.

 

이렇듯 주택연금은 주택만 보유하고 있으면 당장 활용이 가능하고, 소득대체율도 높은 편이며, 생활보장과 주거보장이 동시에 가능하다는 점에서 대안적인 노후소득 보장수단으로서 중요성이 커지고 있다.

 

(주택연금에 대한 기대는 크지만 효과는 제한적)

주택연금에 거는 기대가 증가하는 한편, 주택연금의 효과는 제한적일 것이라는 비판도 존재한다. 우선 주택연금 가입자 수가 빠르게 증가하고 있다고는 하지만 절대적인 수치 자체는 높지 않다. 현재 우리나라의 주택연금 누적 가입자 수는 42,439명에 불과하고, 고령자들의 주택연금 이용 의향이 높은 편도 아니다. 2014년 노인실태조사 결과에 따르면, 고령자 가구 중 보유자산을 상속하지 않고 본인을 위해 활용하겠다는 응답은 13.3%에 불과하다.

 

이것은 주택자산을 최후의 보루로 간주하는 성향 때문이다. 주택연금은 주택연금 외에 다른 대안이 없을 때 활용하는 경향이 뚜렷하다. 가령 노후소득이 부족하더라도 버틸 때까지 버티다가 더 이상 다른 방법이 없을 때 주택연금에 가입하는 경향이 있다. 또한 가능하면 보유자산을 자녀에게 상속하려는 경향이 주택연금 이용 의향보다 훨씬 크다. 역모기지가 가장 먼저 도입된 미국의 경우에도 고령자 가구의 역모기지 활용 비율은 2∼3%에 불과한데, 이는 고령자들이 가능하면 주택자산을 최후의 보루로 남겨두고 싶어 하고, 되도록 자녀에게 상속하고 싶어 하기 때문이다.

 

주택연금을 복지수단으로 활용하기 어렵다는 지적도 제기된다. 저소득 가구의 경우 주택연금 외에 다른 대안이 없을 가능성이 높고, 그렇기 때문에 주택연금 이용의향은 저소득 가구에서 더 높다. 하지만 저소득 가구의 경우에는 보유 주택자산의 가치가 낮기 때문에 이를 주택연금으로 현금화한다고 해도 금액이 크지 않은 편이다. 이런 문제를 해소하기 위해 현재 우리나라는 1.5억 원 이하 주택자산에 대해서는 일반 주택연금 금액보다 15% 정도 높게 주택연금을 지급하는 ‘우대지급방식’을 운영하고 있다. 하지만 주택연금은 기본적으로 금융상품이기 때문에 우대지급 규모를 늘리는 데에는 한계가 존재한다.

 

 

시사점

(주택연금 이용자 확대를 위한 정책적 노력)

고령화가 빠르게 진행되고 있지만 공적 연금의 소득보장 기능이 획기적으로 강화되기 어려운 상황에서 주택연금의 활용가치는 매우 크다. 하지만 아직까지는 이용자가 적어 정책적 효과를 기대하기 어려운 것도 사실이다. 그러므로 우선적으로 이용자 확대를 위한 정책적 노력이 요구된다.

 

무엇보다도 주택연금 활성화를 위해서는 주택연금에 대한 정확한 정보 제공과 함께 노후준비나 자녀상속 등에 대한 교육이 요구된다. 주택연금 활용을 제약하는 가장 주된 요인은 자녀에 대한 상속의향이다. 아직까지 부모에 대한 부양과 자녀에 대한 상속이라는 문화가 강하게 유지되고 있는 것이다. 하지만 부모에 대한 부양의식이나 가족에 대한 가치관이 빠르게 변하고 있다는 점을 고려할 때, 노후준비 교육과 주택연금에 대한 정확한 정보 제공을 통해 주택연금 활용을 유도할 필요가 있다.

 

이와 함께 주택연금에 대한 공적 지원 대상자를 확대할 필요도 있다. 주택연금은 기본적으로 금융상품이라고는 하지만 공적 기능을 무시할 수 없다. 특히 자기 집을 보유한 저소득층에 대한 지원은 공적인 성격이 강하다. 가령, 우리나라의 국민기초생활보장제도는 수급자격을 판단할 때 재산 기준을 엄격히 적용하기 때문에 소득이 없어도 집 한 채 보유하고 있다는 이유로 탈락하는 경우가 많다. 소득 수준이 최저생계비 미만이지만 재산기준 때문에 탈락하는 경우가 대략 110만 가구 정도로 파악된다. 집 한 채 보유하고 있다는 이유만으로 사각지대에 방치되는 것이다. 더구나 경기도는 타지역에 비해 주택가격이 높아서 재산 기준으로 탈락하는 경우가 많다. 그러므로 재산기준 때문에 탈락하는 노인빈곤 가구에 대해서는 공적인 지원을 통해 주택자산을 활용할 수 있도록 유도할 필요가 있다. 가령 현재 주택가격 1.5억 원 이하에 적용되는 ‘우대지급방식’을 2억 원 정도로 상향 조정해서 주택연금에 대한 공적 지원 대상자 범위를 확대하는 것이 바람직하다.

 

이외에도 주택연금을 활성화하기 위해 초기 가입비용을 지원하는 등의 노력도 필요하다. 주택연금을 이용하려면 초기 가입비용이 30-40만 원 정도 소요된다. 그런데 저소득 가구의 경우에는 이러한 초기 가입비용도 진입장벽으로 작용하는 것이 현실이다. 그러므로 초기 가입비용에 대한 지원 등을 통해 주택연금 가입을 유도할 필요가 있다.

 

(공익적 임대주택으로 활용 모색)

주택연금 해지 주택을 공익적 성격을 가진 임대주택으로 활용하는 방안도 고려해 볼 수 있다. 향후 주택연금 가입자가 빠르게 증가하며 이와 동시에 주택연금 해지 담보 주택도 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 주택금융공사에 따르면 2020년에 1만 181건으로 추정되는 해지 물량이 2035년에는 12만 484건으로 크게 증가할 것으로 전망하고 있다. 국토교통부가 올해 계획한 건설임대주택 물량이 7만호인 점을 감안하면 주택연금을 통한 공익적 임대주택 공급은 향후 신규 건설 물량의 많은 부분을 대체할 수 있을 것이다. 특히 주택연금에 가입된 주택의 80% 정도가 85㎡ 미만이며 이 가운데 절반이 60㎡ 이하 소형주택인 점을 감안하면 공공성을 가진 임대주택으로 활용이 가능하며 필요하다고 보인다. 또한 이들 대부분이 도시지역에 위치하고 있어 공공임대주택을 신규로 공급하는 것보다 시간과 비용이 절약될 뿐 아니라 공간적 사회적 수급의 균형도 기대할 수 있을 것이다. 공공임대주택 정책에 대한 새로운 로드맵과 운영주체에 대한 정책적 고민이 필요한 시점이다.

 

 

 

• 이 글은 경기도와 경기연구원의 공식적 견해가 아니라 연구원 개인의 견해입니다.

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  • 담당자 : 연구기획부 김선영 031-250-3293 메일보내기
  • 최종수정일 : 2018-03-07