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연구보고서 상세내용
제목 택지개발지구의 입주편의 제고를 위한 개발관리 방안 모색
저자 황금회,류시균 과제분류 일반정책연구
발행월 2019-08 보고서번호 2019-24
판매유무 원문 PDF
국문요약 HWP 외국어 요약 English
보도자료 HWP 인포그래픽스
□ 서론
- 택지개발은 영국에서 뉴타운이라는 이름으로 대도시의 근교에 신도시가 건설되었으나, 영국의 신도시 문제는 수용인구의 과밀, 신도시 건설가의 아집 등의 문제를 거론하며, 현재는 또 다른 문제아로 인식함
- 영국 런던대 도시계획 전문가인 신도시 계획은 좋은데, 실질적 완결물은 기쁘지 않다는 주장을 서슴치 않았으며, 영국의 전설적 신도시인 Milton Keynes는 낡은 개념으로 머물고 있는데, 차량의존적 설계와 수익성이 높은 곳에 신도시를 건설하는 것이 문제임
- 하지만 영국의 신도시와 다르게 한국의 신도시도 입주초기에는 살기 쉽지 않은 곳으로 보는 것은 현명한 판단이 아닐 수 있으며, 현재까지 입주후 몇 년만 지나면 다른 곳 보다 월등히 살기 좋은 곳으로 인지되기도 함
- 입주 초기에 발생하는 문제라고 단순하게 볼 수 있겠지만, 입주민들의 불편사항은 시간이 흐를수록 다양하고, 불편하다고 인지하는 정도가 복잡해 지고 있는 양상을 보이는 것으로 예단되므로, 입주민을 대상으로 인터넷을 이용하는 설문조사를 통해 근거중심의 정책적 분석을 실시함
- 근거중심의 과제를 진행하기 위해 입주민이 피력하는 입주 초기 문제점을 파악하고, 설문조사를 통해 객관화시키는 과정이 요구되며, 수집한 데이터를 분석할 뿐만 아니라 택지개발정보, 건축물대장정보 등의 공간적 정보를 구축하고 설문조사, 택지정보 등과의 유기적인 분석을 통해 택지개발로 인한 초기 입주자들이 호소하는 불편사항을 해소하기 위해 단계적 편의시설의 설치 등의 정책적 방향을 제시하고자 함

□ 택지지구의 입주편의 문제
- 본 과제의 조사대상이었던 택지개발지구는 신축 주거로 주거환경은 모두 좋으나 교통의 불편함으로 다른 지역 및 시설로의 연결성이 낮고, 주변에 다른 편의시설이 입점하지 않거나 계획 및 건설 중에 있어 이용에 많은 불편을 야기함
- 편의시설 만족도는 주거단지 내부의 환경에 대해서는 높은 만족도를 보이고 있으나, 문화 여가 상업, 그리고 교통 등의 시설에 대한 만족이 낮음
- 분야별 개선이 필요한 시설의 응답을 보면 결국 주민의 삶의 질 개선과 지하철 연결과 광역버스 신설 및 증차로 서울과의 연결성을 높이길 원하는 것이므로 경기도만의 문제가 아닌 수도권 차원에서 바라볼 필요가 있음
- 택지개발계획의 목적에 맞게 수도권 내 인구 및 사회문제의 해결과 노후환경 개선, 그리고 주민들에게 보다 나은 서비스 제공을 위해 지역 편의시설의 필요성에 대해 주민도 동의하지만 유대관계의 형성에 꾸준한 시간이 필요함
- 오늘날 주택시장은 지금까지 선 분양제로 진행되어 왔으며, 이는 부실시공과 주거 품질저하, 분양권 점매에 따른 주택시장의 혼란 등의 문제 등 다양한 문제를 일으켰으며 무엇보다 주거 완공 후 입주했을 때의 주택하자와 부실공사 등의 실제 입주자들이 피부로 겪는 문제가 많아 설문 응답을 통해 후분양제의 찬성하는 목소리가 높음

□ 입주 편의시설의 단계적 개발 사례와 시사점
○ 단계적 개발사례
- 단계적 개발사례는 다음과 같으며, 영국 Sherford사례에서는 100번째의 가구가 입주할 때의 상황을 염두에 두고 초등학과 운동장이 설치되어야 하며, 커뮤니티, 보건, 공공 공간, 스포츠시설, 상업, 교통 등의 시설이 단계별로 설치될 것으로 개발지침으로 함
○ 단계적 개발의 시사점
- 1단계로 Placer Vineyards개발지구에서 공공시설, 초등학교 및 중학교, 공원, 간선도로의 요인이 고려됨. Sherford 사례에서 초등학교, 보건소, 운동장 등의 체육시설, 자전거도로, 녹지지대, 고속도로 및 간선도로, 상가가 1단계의 요인임
- 2단계로 초등학교를 포함한 중학교, 보건소, 청소년센터, 공원, 그린웨이 및 야외 녹지지대, 체육시설, 도로, 상가 등이 고려되었음
- 3단계로 초등하교, 중학교, 공원 및 녹지지대, 상가, 도로 등의 요인으로 설정함
- 단계적 개발의 시기로 1단계는 1-3년 또는 사실상 1-2년으로 볼 수 있을 것으로 판단되며, 2단계의 기간은 4-5년, 3단계의 시기는 6-9년으로 사례에서 파악되었음. 하지만 우리나라의 개발의 리듬을 감안할 경우 좀 더 짧게 이해함
- 단계적 개발 사례에서 공원 및 녹지지대, 보건소, 스포츠시설, 사회복지시설이 강조되고 있음
- 초기 개발단계에서 지구나 지역의 정체성을 확립하고, 보행성을 강조하고 있었음, 또한 기성 시가지와 연계성이 중요하며, 사회복지 및 보건시설, 놀이터 및 체육시설에 단계적 설치가 중요함. 특이한 시사점은 개발지역의 정체성을 확립하는 것 뿐만 아니라 주민들의 유대관계를 중요한 입주편의 요인으로 판단됨

□ 입주편의 요인 및 편의시설의 단계적 설치
○ 입주기간으로 분류할 경우 택지지구 입주민을 대상으로 조사된 입주편의 문항을 대상으로 요인분석을 실시하여 얻은 5대 입주요인 집단 사이의 차이가 뚜렷하며, 만족도가 낮은 해당 시설을 설치할 주체가 민간의 영역이기도 하지만, 공공의 영역에 속하는 시설도 상존한다는 것으로 해석됨
- 첫째 요인인 문화의료 및 육아보육 그룹이 낮은 경향을 보이고 있으므로 단계적 개발에서 중점적으로 해당 편의시설을 중점적으로 설치하는 방향의 정책적 노력이 필요할 것임. 참고로, 응답자의 전체 가족수에서 차지하는 연령대 비율을 살펴 보면 미취학아동 17.8%, 초등학생 13.6%로 조사되었음
- 둘째 요인으로 통학·교육 및 노인복지는 5대 요인과 비교하면 상대적으로 만족도가 높은 경향이 나타났음 (약 3.2 정도). 초등학교, 중학교 및 고등학교 시설은 어느 정도 공급이 이루어 지고 있으며, 민간의 영역인 사설교육을 위한 학원은 공급이 더딜 것으로 풀이됨. 반면에 노인복지와 관련한 시설에 대한 만족도 또한 매우 양호한 상황이라고 볼 수 없을 것으로 풀이됨. 초등학생 13.6%, 중고교 학생 10.1%, 만65세 이상 7.0%의 비율을 차지함
- 셋째 요인인 통근과 교통으로 5대 요인에서 가장 저조한 입주만족도를 보이고 있으므로, 택지개발지에 대한 교통 효율성을 제고하는 정책적 방향이 요구되는 상황에 있음
- 넷째 요인으로 여가 및 주거물류는 5대 요인에서 가장 높은 입주 만족을 보이고 있으며, 아마도 택지개발지역에서 공원 등의 여가를 위한 시설이 입주와 거의 동시에 공급되기 때문인 것으로 추정되고, 주거물류 또한 만족한 수준으로 인식하고 있을 것으로 판단됨
- 다섯째로 생활편의를 위한 구매관련 시설은 5대 요인중 가장 높은 입주 만족을 나타내고 있는 것으로 조사되었으며, 민간의 영역에서 공급하는 시설이 대체로 많으며, 개별 지구별로 대형 할인점, 은행 등의 금융시설이 미흡한 장소가 있을 것으로 판단됨
- 기타 입주민이 느끼는 주민 사이의 유대관계를 증진시킬 수 있는 여타의 프로그램이 병행된다면 입주 편의시설 뿐만 아니라 소프트한 정책이 개선될 수 있을 것으로 풀이됨. 또한 입주해 거주하고 있는데, 인근 공사장에 방치된 공사자재 등으로 통행불편을 호소하고 있음(응답자 22.6%)

○ 입주편의시설의 단계적 설치 예시안
- 입주편의를 설명하는 요인Ⅰ로 육아보육, 문화·의료에 관한 시설군으로 청소년수련원, 도서관, 관람장 등의 문화시설, 병원 의료시설과 안전시설의 특성이 중요하고, 기타, 공공기관 및 전철임
- 요인 Ⅱ로 학업과 통학이 주요 시설군이며 입주편의 요인Ⅱ에 노인복지에 관한 시설로, 어린이의 학교통학, 초등학교, 중학교 및 고등학교 시설과 학원, 노인복지 시설이 포함됨
- 요인 Ⅲ으로 통근과 지구 교통관련 시설군으로 전반적 입주편의 만족 또한 포함되며, 입주편의에 대한 입주민 만족도에서 통근 등의 교통상황이 매우 큰 비중을 차지하고 있으며, 지구내부 교통, 광역버스, 시내버스, 택시 등의 항목이 포함됨
- 요인 Ⅳ로 여가시설과 주거물류관련 시설군으로 여가시설에 해당하는 시설은 공원, 산책, Biking, 피트니스이며, 주거물류 시설에 우편 및 택배, 폐기물처리 등임
- 요인 Ⅴ은 구매시설로 구매활동과 밀접한 금융시설을 포괄하며, 구매시설은 대형할인점과 소형 마트, 근린상가, 은행, 현급지급기 등의 금융시설임

□ 결론 및 정책시사점
- 현재 추진되고 있는 신도시의 규모는 대규모를 넘어 초대형 신도시라고 불릴만큼 규모가 방대하고, 개발기간 또한 해외 영국 Sherford사례에 비해 짧은 특성을 보이고 있음
- 단계적 개발이라는 시각에서 초대형 신도시규모를 효과적으로 조성하기 위해 입주민들이 생활편의시설을 만족할만한 수준에 인식할 수 있도록 보다 보다 적은 생활권을 기준으로 소규모 지구를 통해 단계적 개발의 이점인 주민편의를 향상할 수 있는 정책적 방향이 타당함. 특히 입주민들은 후분양제의 실시를 통해 기존의 선분양제 문제점인 입주 편의를 재고할 수 있는 기회로 인식하고 있으므로, 향후 신도시 조성에서 입주편의를 위한 단계별 편의시설의 설치를 고려해야 할 것임
- 신도시 입주민의 생활편의를 제고하기 위한 정책적 방향으로 보육육아, 문화, 의료를 위한 시설에 대한 체계적 설치가 중요하므로, 소생활권 단위인 근린지구를 중심으로 신도시의 추진계획을 디자인하는 것이 효율적인 입주편의를 제고할 것으로 분석되었음
- 택지지구 등의 신도시를 조성함과 동시에 이용할 수 있는 신도시 입주 편의시설을 입주와 비례하여 설치하는 단계적 시설의 설치가 시급함
- 신도시 입주 코디네이터는 이미 설치가 완료된 편의시설을 안내하고, 아직 설치되지 않은 공공시설이나 편의시설에 대해 안내하며, 입주 초기의 불편사항을 수시로 현장에서 파악하며, 입주민들의 유대관계를 강화하는 역할을 수행
- 기존 입주지원협의회의 역할이 지속되고 그 이후에 택지지구를 대상으로 종합적으로 평가나 모니터링이 지속하는 것이 합리적인 해법으로 사료됨. 또한 3년이 경과하고 학령인구가 집중하고 학교시설의 부족 등의 편의시설의 미흡을 호소하는 택지지구에 대한 평가나 모니터링이 미흡한 상황이므로, 입주민의 우선순위에 부합성 등의 우선순위를 검토하고 종합적 평가를 추진하는 것이 바람직함
- 정책적 방향에 대한 추진 단계를 계획수립, 조성, 입주로 구분할 경우 입주편의시설에 대한 단계적 설치는 기존 보다 생활보행권의 편의시설중심으로 강화하는 것이 바람직하고, 보육육아 및 문화의료 편의시설을 설치하는 것을 촉진시키는 것이 권고됨. 또한 신도시에서 입주 코디네이터 도입을 통해 기존의 경우는 공공의 역할로 편입하는 것이 권장되며, 택지지구의 광역교통망 확충은 건설시간이 많이 소요되므로 계획수립과정에서 체계적으로 반영하여야 하고, 입주편의시설에 대한 모니터링 도입은 각종 계획단계에서 편의시설의 공간 또는 비공간 목록을 작성하고 입주 또는 후분양의 시기와 연동시켜 추진하는 것이 바람직함
- 참고로 신도시 및 택지지구에서 입주편의를 제고하기 위해 편의시설의 설치재원이 마련되어야 하는데, 시설의 설치재원은 신도시에서 확보할 수 있는 개발이익을 최대한 활용하는 것임

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  • 최종수정일 : 2018-04-13