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연구보고서

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연구보고서 상세내용
제목 과천시 복합문화관광단지 기본구상 및 타당성 조사용역
저자 김흥식,성현찬,강식 과제분류 수탁연구과제
발행월 1970-01 보고서번호 2008-10
원문 국문요약 HWP
보도자료 외국어 요약
인포그래픽스
과천시 복합문화관광단지 기본구상 및 타당성 조사 연구
【키워드】복합문화관광단지, 사업성

■ 연구의 배경 및 목적
서울대공원 진입로와 우면산간 도로로 완전히 구획된 대상지는 국립과학관 입지로 인해 개발압력이 가중되고 있고, 주위의 위락시설에 편승한 토지의 불법적 이용은 날로 증대되고 있는 실정이다. 이를 감안하여 과천시는 대상지를 지역발전에 필요한 도시적 용도로 활용하기 위해 2020수도권광역도시계획에 반영하였고, 대상지는 GB조정가능지로 지역현안사업에 해당한다. 대상지와 인접하여 건립중인 국립과학관으로 인해 새로운 문화관광 수요가 창출될 것으로 예상되며, 기존의 시설로는 새로운 문화 관광수요를 적극적 수용하기가 어렵고, 단순 오락적 여가기능에 머무르고 있어 관광산업을 통한 지역경제 활성화에는 한계가 있기 때문이다. 따라서 건립중인 국립과학관과 기존의 문화관광자원을 연계하여 이곳을 수도권 관광 거점으로 육성 발전시켜 과천시 관광활성화를 이루고 도시적 용도로 활용하고자 하며 복합문화관광단지 조성을 통하여 개발제한구역 설정에 따른 과천시 유휴토지의 경제적 활용방안을 제시하고, 지역경제 활성화와 도시발전의 계기를 마련하는데 연구의 목적이 있다.

■ 연구요약
과천시는 경제 사회 문화권이 서울에 의존도가 높은 편이며, 타도시로의 접근이 용이하고, 우면산과 청계산, 관악산으로 둘러싸여 있어 우수한 자연환경을 자랑하고 있다. 개발제한구역이 많아 도시성장에 제약요소로 작용하고 있는 반면 현대적 설비의 도시문화여가 관광자원이 풍부하다. 이러한 개발여건에 따라 대상지내 관광객의 체계적인 관리와 숙박시설의 계획이 필요하고, 과천시내 부족한 상업시설을 보완하고 현대적 도시문화관광지로서의 과천시를 나타낼 수 있는 복합적 요소의 공간 조성 계획이 수립되어야 한다는 과제를 도출하게 되었다. 또한 관광산업의 패턴을 살펴보면 테마형 관광이 증대하고 있고, 개별여행과 여성관광객이 증가하며, 참여하고 체험하는 관광과 체류형 목적관광 위주로 이루어지고 있어서 대상지내 이러한 트랜드를 반영할 수 있도록 계획의 방향을 수립하였다.

과천 복합문화관광단지는 친환경적인 컨셉을 도입하여 자연과의 공생을 추구하고, 주민들의 욕구를 충족시키며, 지역경제활성화를 유도할 수 있는 아이템을 도입하여 지역과의 공생을 이끌어내며, 대상지 주변 다양한 관광자원들과 연계한 개발을 함으로써 인근시설과의 공생을 추구한다.
주요 도입기능아이템으로는 상업기능(부족한 수요 충족 및 새로운 수요 창출로 지역의 활성화 기대), 업무기능(업무기능을 통한 정착 인구 기대), 체험기능(기존의 문화시설과 더불어서 새로운 체험을 할 수 있는 역동적인 공간 필요), 문화기능(과천시내 부족한 전시, 공연, 관람 시설 도입), 체류기능(경유형 관광에서 벗어나 체류형 관광이 될 수 있도록 숙박시설의 도입 필요)으로 나뉜다. 주요 도입기능아이템을 토대로 3가지 구상안(최소한의 환경훼손과 수익성을 고려한 체류형 복합문화관광단지, 비즈니스 시설을 도입한 업무중심단지, 복합쇼핑몰을 도입과 문화시설을 테마로한 단지)을 만들었고, 그 중에 복합쇼핑몰을 토대로 한 활력있는 단지 구상안이 과천시의 현황 여건과 미래상, 그리고 민자유치 가능성과 사업추진의 용이성에도 부합되는 것으로 판단되어 선정하였다. 복합쇼핑몰 도입안을 토대로 단지 이용객 및 문화수요를 추정하여 적정규모를 산정한 후 인근 지역과의 연계를 고려한 공간배치안을 마련하였다.

복합단지의 사업성 및 경제적 파급효과에서는 도입시설 가운데 숙박시설(호텔, 콘도미니엄), 상업시설(국제복합쇼핑몰), 문화시설 중 키자니아, 영화관은 토지 분양을 전제로하고, e-Sports전용관 B-Boy공연장, 콘서트 공연장 연습실, 야외음악당, X-Game장은 시설 분양을 전제로, 운동시설(실내체육관)은 자체 운영을 전제로 사업성을 분석하였다. 토지매입비는 「지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률」의 공시지가를 기준으로 2007년 토지거래 허가내역, 사업대상지 인근 토지보상 사례, 지가 상승률을 감안하여 추정하였다. 총투자비는 176,967백만원으로 토지매입비 127,663백만원, 공사비 49,304백만원이 소요될것으로 분석하였고, 시설별 수입을 산정한 결과 상업시설의 총분양비용은 257,193,340,000원, 숙박시설은 132,597,300,000원, 문화시설 키자니아의 총분양비용은 6,197,414,000원인 것으로 추정되었다. 분석자료를 토대로 사업의 경제성 분석을 실시한 결과 사업의 총투자비(토지매입비+공사비) 176,967백만원에 대한 손익분기점은 2012년도로 나타났고, 2013년 기준 편익 비용비(B/C)는 2.44로 평가되어 경제적 타당성이 있다고 판단된다. 본 사업은 할인율 8% 적용 시 순현재가치(NPV)가 2022년 기준 약1,690억원으로 평가되었고, 내부수익률(IRR)은 2022년 기준 42.66%로, 기준할인율(8%)을 초과함으로 사업성이 높다고 판단되었으며, 자금회수 기간은 3년(2012년)으로 매우 양호한 것으로 평가되었다.
복합문화 관광단지 조성에 따른 경제적 파급효과분석은 직접투자에 의한 파급효과를 생산유발효과, 수입유발효과, 부가가치 유발효과 및 고용유발효과, 조세효과로 각각 구분하여 분석하였다. 계획기간 동안 총 투자비 약 493억원의 투자로 인해 수도권 지역에 발생되는 경제적 파급효과는 생산유발효과 약 755억원, 수입유발효과 49억원, 부가가치유발효과 383억원, 고용유발효과 5,993명, 조세유발효과 4,250억원이 발생할 것으로 추정되었다. 사회문화적파급효과로는 과천시 이미지의 국제화 및 브랜드 가치 고양과 과천시 및 수도권 지역주민의 삶의 질 향상, 지역공동체의 정체성 함양, 글로벌 수준(Global Standard)의 문화, 레저, 쇼핑 향유 및 미국식 복합쇼핑몰 도입의 파급효과로 대표될 수 있다.
사업추진방식은 기본적으로 토지의 효율적 이용, 초기 사업의 성공적 추진으로 사업에 대한 파급효과 극대화, 투자비의 효율적 이용, 투자기간의 시간적 활용 등을 종합적으로 고려한 체계적인 추진방식을 모색하였고, 공공과 민간의 역할분담의 명확화 및 적합한 개발방식의 제안 등을 통해 사업추진을 유지하며, 사업별 실현성 및 수익성을 확보하는 것이 무엇보다 중요하다. 대상지역은 지역현안사업부지로서 문화, 스포츠, 레저 및 쇼핑기능이 어우러진 복합문화관광단지로 과천시의 합리적인 개발을 달성하기 위해서 도시개발법을 적용하는 것이 타당하다. 또한 도시개발법은 개발사업의 추진에 있어서 지방자치단체가 주도적인 역할을 할 수 있는 등 일관된 계획을 가지고 추진할 수 있는 장점이 있다. 그러나 복합문화관광단지개발에 따른 대규모 자금조달 필요성과 개발 및 영업에 따른 경영리스크 등으로, 단독개발을 통한 공공성과 수익성의 동시추구에는 한계가 있을 수 있다. 또한, 공공부분에서는 이러한 개발사업을 수행하기 위한 전문인력 부재 및 도시개발의 경험이 많지 않아 사업진행시 여러 가지 문제점이 야기될 수 있으므로 과천시와 민간이 공동으로 추진하는 공동개발방식인 제3섹터방식으로 사업추진 시 사업의 리스크 분산 및 공공성과 수익성을 살릴 수 있어 가장 바람직한 대안이라고 판단되지만, 향후 과천시와 민간의 역할분담을 위한 방안을 고려하여야 할 것이다.

■ 결론 및 정책건의
과천시 복합문화관광단지는 미국식 복합쇼핑몰의 도입으로 단지내 활력을 불어넣으며, 인근의 우수한 자연경관과도 조화를 이루는 국내 최대의 상업+문화 복합단지로 구상되었다. 이를 통한 다양한 경제적 사회적파급효과가 예상되는 바, 구상안을 실행으로 옮기기 위해서는 무엇보다 주요 테마인 미국식 복합쇼핑몰에 대한 철저한 조사가 이루어져야 할 것이다. 현재 과천시에서 MOU를 맺고 사업을 진행 중에 있으므로, 과천시에도 긍정적 효과를 가져올 수 있도록 대상지를 이해하고 분석한 자료를 토대로 철저한 협의가 이루어 질 수 있도록 해야 할 것이다. 또한 도시개발법에 의한 도시개발사업으로 대상지의 사업을 진행할 경우 기본구상의 컨셉을 도입하기 위해서는 관리계획변경에 의한 개발제한구역 해제신청시, 일반상업지역이상의 용도지역으로 지정을 받아야 하며 최소 2~3년은 소요될 것으로 보인다. 국립과학관의 건립시기와 인근의 관광자원의 활용을 통한 과천시의 관광실태를 고려할 때, 대상지의 개발은 현 시점에서 중요한 역할을 할 것으로 기대 됨에 따라, 개발이 이루어지기까지 많은 절차들을 체계적으로 이루어질 수 있는 방법이 필요하며, 도시개발법에 의한 도시개발구역 지정 시 개발제한구역해제 절차가 의제될 수 있도록 법적인 검토가 이루어져야 할 것이다.

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  • 최종수정일 : 2022-01-03