 이 연구는 민선 8기 도지사 공약으로 추진 중인 ‘상가건물 공정임대료 조정 가이드라인 마련’을 위한 연구로서, 객관적이고 합리적인 상가건물 공정임대료 평가 방안을 도출하고 공정임대료 제도 활성화를 위한 현행 경기도 관련 제도와 시스템의 개선 방안을 제시하는 데 목적이 있음
 경제상황에 따른 공정임대료의 정책목표와 평가방법 설정 방향
❍ 상가건물임대차분쟁조정 제도에 공정임대료 평가 절차를 도입할 경우 경제상황의 예측가능성 정도에 따라 차별화된 기준과 절차를 설정할 필요
❍ 첫째, 변동성이 높은 경제상황으로서 상가건물의 시장가치, 즉 적정임대료 수준에 대한 중장기적인 추정이 일반적인 감정평가 방법으로 어려운 경우에는 특수한 기준과 방법으로 공정임대료를 평가하되 일반적인 감정평가 방법들은 필요에 따라 보완적으로 활용
❍ 둘째, 변동성이 높은 특수한 경제상황을 제외한 안정적이고 변동성이 낮은 경제상황에서는 일반적인 감정평가 방법을 적용하여 공정임대료를 평가하는 것이 합당
 안정성이 높은 경제상황에서 공정임대료 평가의 목표와 방법
❍ 예측가능성이 높은 안정적 경제상황에서는 임대료 정보가 미비한 상가건물 관련 임대료 분쟁의 당사자간 원활한 합의 유도를 공정임대료 평가의 목표로 설정
- 상가임대료에 대한 정보가 제약된 시장환경 하에서 적정임대료 수준에 대해 감정평가를 통한 공정임대료를 평가하는 것은 임대료와 관련된 임대인과 임차인의 분쟁에서 임대료를 조정할 수 있는 유력한 근거로 활용가능할 것임
❍ 변동성이 낮은 일반적 경제상황에 적합한 상가건물 공정임대료 평가 방법은 적산법을 기본으로 하되 임대사례비교법과 수익분석법을 보완적으로 활용
❍ 임대료 감정평가의 일반적 절차 및 원칙
- 대상물건의 공부와 실지와의 일치 여부에 대한 확인, 권리관계에 대한 확인과 자료수집 및 정리
 변동성이 높은 경제상황에서 공정임대료 평가의 목표와 방법
❍ 팬데믹 등 특수한 경제상황에서는 경기변동의 충격에 취약한 소상공인의 위기 극복 지원을 위한 임대료 감면의 근거 제시를 공정임대료 평가의 목표로 설정
- 최근 코로나19 팬데믹이라는 외부적인 영업환경 변화로 매출이 급격히 감소함에도 불구하고 임대료 등 고정비용 지출은 지속됨에 따라 소상공인들이 영업손실 누적으로 사업의 존폐 기로에 처하게 되는 문제에 대한 합리적 해법으로 임대료 감면조치의 필요성이 공론화되기에 이름
❍ 변동성이 높은 경제상황에 적합한 상가건물 공정임대료(조정임대료) 평가 방법은 수익분석법을 기본으로 하되 임대사례비교법과 적산법을 보완적으로 활용
❍ 변동성이 높은 경제상황에서 조정임대료 평가의 기준과 방법
- 비시장가치를 전제로 한 특정임료의 산정
- 수익분석법을 중심으로 하는 평가방법의 적용
- 매출액 변화에 따른 조정임대료 산정 방법 적용
- 임대사례비교법과 적산법의 보완적 적용
❍ 다만, 변동성이 높은 경제상황에서의 공정임대료 평가는 조정임대료 산정 및 차임감액의 분담 기준에 관한 정부 차원의 제도화를 전제로 실행력 확보가 가능
- 경제사정 변화로 인한 매출감소를 반영한 임대료 감면 시 감면액을 임차인, 임대인, 정부 및 금융기관이 어떤 비율로 분담할 것인지의 판단 기준은 법제화를 통한 강제력과 정부 재정의 투입이 전제되어야 실제 분쟁조정에 적용할 수 있기 때문임
 공정임대료 제도의 활성화를 위한 과제
❍ 임대차분쟁조정위원회에 상가임대차 관련 전문가 조정위원 확충
- 현재 경기도는 주택임대차분쟁조정위원이 상가임대차분쟁조정위원을 겸임하고 있는 상황으로 주택과 상가 분쟁의 내용의 차이를 고려할 때 상가임대차 분야에 정통한 전문가의 조정위원 참여가 확대될 필요가 있음
❍ 상가건물 공정임대료 평가의 절차와 방법에 관한 조례의 신설
- 감정평가를 통한 공정임대료 평가 방법 및 절차에 관한 조항을 상가임대차 분쟁조정 관련 조례에 신설
- 공정임대료 평가 시 평가수수료 등을 지급할 수 있다는 내용을 조례에 포함하고 구체적인 수수료 수준은 감정평가사협회와 경기도가 협의를 통해 정하도록 함
❍ 상가임대차 관련업무 전담 행정인력 확충
- 경기도는 상가임대차분쟁조정 업무 담당인력이 주택임대차분쟁조정 업무를 중복 수행하고 있는 상황으로 제도 활성화를 위해 전담인력의 확충이 필요
❍ 상가임대차 상담인력 확충
- 상가임대차 분쟁과 관련해서 전화상담을 담당할 상가임대차 전문 상담인력을 확충하고 전화상담을 통해 해결하지 못하는 부분을 분쟁조정위원회에서 해결하도록 유도
❍ 상가임대차 분쟁조정 관련 별도의 홈페이지 개설
- 경기도의 상가임대차 분쟁조정 관련 정보는 도청 홈페이지의 민원 카테고리의 ‘무료법률상담’에 포함되어 있으며 전반적인 제도 설명과 상담 연락처 안내에 그치고 있음
- 상가임대차 분쟁조정의 절차와 관련 정보 등을 상세히 제공하고 상담이나 분쟁조정 신청을 용이하게 할 수 있는 전용 홈페이지를 별도로 개설하는 방안 검토 필요
❍ 분쟁조정 당사자의 참여를 높이기 위한 정보제공 강화
- 분쟁당사자들에게 분쟁조정 대비 소송 시행의 실효성을 비교할 수 있도록 관련 절차와 시간, 비용 등의 정보를 제공
❍ 상가임대료 관련 실거래가 정보의 공개
- 상가임대료 관련 분쟁이 발생하는 주요한 이유 중의 하나는 임대료 관련 정보들이 공개되지 않는 데 따른 것임
- 국세청의 경우 상가임대인이 임대차 관련 임대료 정보를 신고하게 되어 있으므로, 제도개선을 통해서 국세청이 보유한 임대차 관련 정보를 공개함으로써 신뢰성 있는 상가임대료에 대한 정보구축이 가능할 것으로 기대됨