 공공기여의 개념 및 법적 기준이 모호하며 현재 시행되는 기준 또한 지역별로 상이함
❍ 최근 여러 지방자치단체에서 도시 및 택지개발, 도시･군관리계획 변경 등에 따른 공공기여 환수 사례가 늘어나고 있으나 기부채납처럼 법적 근거가 명확하지 않고 그 성격 또한 모호한 실정
❍ 공공기여 기준 또한 시군 및 지역별로 상이하며 지역 여건 차이로 인하여 실제 공공기여 제공 시 편차가 큰 경향
 현행 공공기여의 쟁점을 분석하여 공공기여 기준의 적정성, 형평성, 효과성 등을 제고할 수 있는 방안이 필요
❍ 개발사업 과정에서 실제 적용된 공공기여 기준 환수사례를 검토해보고 공공기여의 쟁점과 기준의 문제점을 파악하여 현행 법･제도적 미비점이 개선될 수 있도록 정책방안을 제시하고자 함
 공공기여 산정기준 : 용적률 증가분 기준 vs 토지가치 상승분 기준
❍ 현재 지자체별 사전협상을 도입한 지자체는 용도지역 변경으로 인하여 용적률이 증가하는 경우 사전협상 대상으로 선정하여 공공기여 하도록 규정하고 있음
- 이를 반영하여 지자체에서 시행하는 공공기여 수준은 지자체별로 기준이 상이하게 적용되고 있으나, 실질적으로는 이해당사자들의 반발, 불명확한 기준의 의문을 제기하는 등 각종 논란이 이어지고 있음
❍ 공공기여 산정방식(용적률 증가분 기준 / 토지가치 상승분 기준)에 따라 실제 공공기여량에 차이가 있음
- 용적률 증가분을 기준으로 공공기여액을 산정 할 경우, 토지가격의 상승 정도에 따라 환수율에 차이가 발생함
- 용적률 증가분 기준으로 산정한 공공기여량이 토지가치 기준으로 산정한 공공기여량에 비해 약 50% 정도 적게 산정됨
- 현재 공공기여 산정방식은 용도지역 변경시 용적률 증가에 따른 토지가치 상승분의 일정 비율로 산정하는데 토지가치 상승은 지역적 특성에 따라 상당한 차이를 나타내 지역 간 공공기여의 형평성 문제가 제기될 수 있음
❍ 용적률 증가분 기준으로 공공기여량을 산정할 경우 용적률 증가분이 클수록 공공기여량이 체감하는 경향이 있음
- 용적률 증가분이 동일하더라도 토지가격의 상승분은 차이가 있고 용적률 증가분이 클수록 실제 공공기여 환수율은 적어지는 역전 현상이 나타남
- 용적률 증가분이 일정 수준 이상일 경우 공공기여율을 단계적으로 상향하여 차등 적용함으로써 용적률 증가분의 크기에 따른 공공기여량 역전 현상 해소 필요
❍ 토지가치 상승분 기준이 적정 공공기여량을 산정하는 데 바람직하나 감정평가에 따른 비용과 시간이 소요되므로 사업규모 및 성격에 따라 선별적 적용 필요
- 토지가치가 적고 일정 면적 이하인 사업은 용적률 기준으로 공공기여량을 산정하고 토지가치가 크고 일정 면적 이상의 사업은 토지가치 기준으로 공공기여량 산정
 적정 공공기여율 : 개발이익 환수의 적정 수준
❍ 공공기여량은 개발이익(용적률 증가분 또는 토지가치 상승분)에 공공기여율을 곱하여 산정하므로 적정 공공기여율은 공공기여 기준에서 가장 중요하고 민감한 부분
- 공공기여율은 통상적으로 50%를 적용하고 있고 개발이익의 균등 배분에 공공과 민간사업자 양측 모두 합의하고 있음
❍ 공공기여 산정방식(용적률 증가분 기준 또는 토지가치 상승분 기준)에 따라 공공기여량이 차이가 있고 특히, 지가가 높은 토지일수록 개발이익에 비해 공공기여량(액)이 상대적으로 적음
- 서울, 인천 등과 같은 대도시 또는 도심 상업지역 등 지가가 높은 토지의 경우 창출되는 개발이익이 크기 때문에 공공기여율 60%를 적용하거나 사업규모가 작고 지가가 낮은 토지의 경우 공공기여율 40%를 적용하는 등 지역여건에 따라 사업규모 및 토지가격에 연동하여 유연한 적용 필요
 공공기여 의무 부과 조건 및 대상
❍ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제52조의2(공공시설 등의 설치 비용)에서는 공공기여 부과 조건 및 부과 대상을 규정하고 있으나 법조문의 규정이 명확하지 못해 취지와 다른 해석으로 인해 부과 조건과 대상의 일관성이 훼손되고 있음
- 공공기여 의무 부과 조건으로 법 제36조제1항제1호 각 목간의 용도지역간 변경으로 인해 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되거나 도시･군계획시설 결정이 변경되어 행위제한이 완화되는 경우를 규정(국토계획법 제52조의2제①항)
❍ 법 제36조제1항제1호 각 목에서 규정한 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이므로 대분류 용도지역간의 변경으로 인한 용적률 증가 및 건축제한 완화인 경우일 경우만 공공기여 부과 조건이 되는 것으로 해석되어 법 취지와 배치
- 법에서 정한 각 용도지역은 시행령에 의해 세분되고, 현실에서 각 토지에 지정되는 용도지역은 세분된 용도지역이므로 용도지역간 변경은 세분된 용도지역간 변경으로 해석하여 적용할 필요
- 따라서, 용도지역간 변경에 의한 용적률 증가 및 행위제한 완화를 세분된 용도지역간의 변경으로 개정하고 명시할 필요가 있음
 면적(面的) 도시계획시설 폐지에 따른 공공기여 기준 적용
❍ 버스터미널, 차고지, 주차장, 시장, 물류시설(창고) 등 면적(面的) 도시계획시설은 주기능에 따라 정해진 용도와 규모만 허용되어, 지정되어 있는 용도지역과 무관하게 도시계획시설 결정이 용적률과 허용용도를 제한하게 됨
- 따라서 도시계획시설이 폐지되는 경우는 지정되어 있는 용도지역의 변경 유무와 상관없이 용적률 증가와 허용용도 완화의 효과를 수반함
❍ 도시계획시설 폐지에 따른 공공기여 기준은 용도지역 변경없이 도시계획시설 폐지만 이루어지는 경우와 용도지역 변경을 수반하는 경우를 구분하여 공공기여율의 차등 적용 필요
- 용도지역 변경 없이 도시계획시설 폐지만 이루어지는 경우 도시계획시설 결정하에서 실현된 용적률이 지정된 용도지역의 용적률 상한을 충분히 활용할 수 있는지 여부에 따라 도시계획시설 폐지가 용적룰 증가 효과가 있는지 판단
- 도시계획시설 폐지와 함께 용도지역 변경이 수반할 경우 용적률 증가와 허용용도 완화 두 가지 효과가 동시에 발생하게 되므로 공공기여율을 가중하여 적용 필요
❍ 도시계획시설 폐지와 함께 용도지역 변경이 수반되는지 여부에 따라 공공기여율을 차등 적용하는 것은 공공기여량을 용적률 증가분을 기준으로 할 경우에 필요함
- 감정평가를 통한 토지가치 상승분을 기준으로 할 경우에는 용도지역 변경 여부를 구분하여 공공기여율 차등 적용하는 절차를 거치지 않더라도 적정 공공기여량 도출 가능
 공공기여 인정 범위
❍ 통상적으로 사업 인허가의 선결 조건인 필수 기반시설은 제외하고 공공기여로 간주할 수 있는 토지(용지) 및 시설의 종류, 규모, 성격 등 공공기여 인정 범위 규정 필요
❍ 또한 도시계획시설 기부채납을 공공기여 인정여부를 명확하게 규정해야 함
❍ 공공기여 인정 여부로 문제가 되는 대표적인 공공기여 사례를 통한 인정 범위는 다음과 같음
- 진입도로 : 단지 규모(세대수)에 따라 인허가 기준이 되는 필수 진입로 제외, 교통영향평가 등 제 위원회에서 설치 결정한 도로 제외
- 단지내 소공원 : 외부로부터 접근성이 낮아 단지 주민이 주로 이용하는 시설 제외
- 단지 경계부에 있는 시설녹지(완충, 경관) : 지형지세로 인해 접근이 어렵고 활용도가 낮은 단지경계부 완충녹지는 공공기여 불허
 공공기여 제공방식의 형평성
❍ 공공기여는 부지제공, 시설/건축물 제공, 공공시설등의 설치비용제공 등의 방식으로 시행하는데 이와 같은 방식을 각각의 환수가액으로 환산했을 때 형평성 문제가 발생
- 부지를 제공하지 않고 공공시설등의 설치비용으로 제공하는 경우 사업에 활용할 수 있는 토지량은 증가하게 되고 이는 사업성을 향상시키는 효과를 얻을 수 있음.
- 한편 사업대상지가 소규모일 때는 일정 규모의 공공시설등을 건축하기 어려운 부지를 제공받는 것 보다 비용을 제공받는 것이 효과적일 수 있음
❍ 공공기여방식이 부지제공인 경우 기여받은 부지의 면적이 지나치게 협소하여 그 효과가 미미하다면 이를 비용 제공 등으로 공공기여를 이행하도록 하는 기준과 병행,
- 부지로 제공 가능 함에도 비용 등으로 공공기여를 이행하고자 하는 경우에 공공기여량(액)을 가중시킬 수 있도록 산정방식 보완 필요