□ 연구의 대상지인 파주시 북부 문산읍 문산리 일대의 일반상업지역 16만㎡는 문산역에 인접한 역세권이라는 장점과 파주시 최북단에 있는 외곽 지역이라는 단점을 동시에 보유하고 있으며 현재는 허용 용적률 기준 이하의 낮은 건물이 주를 이루는 지역
○ 문산읍 상업지역은 과거 파주시 원도심으로서 기능해온 곳으로 현재에도 문산역과 인접해 있어 발전 가능성이 있는 지역이지만, 파주시 최북단에 위치해 서울 중심 또는 파주시 남부의 신도심 중심으로 모이는 인구 구조하에서 한계도 지닌 지역
○ 현재 최대 용적률 700%로 관리되고 있으나 실제 실현된 용적률은 100~200%가량으로 대체로 저층 단독주택과 상가 건물이 들어서 있으며 도로의 최대 폭이 왕복 2차선을 넘지 않는 저개발 지역

□ 장차 해당 지역에 주거 소요나 상업 소요가 얼마나 창출될지를 판단하기 위해 문산읍 인구 추계에 근거해 향후 10년간 문산읍에 창출될 주거 소요 면적과 상업 소요 면적을 산정한 결과, 현재 지정된 주거 및 상업지역 면적과 용적률 상한선으로도 장래 소요를 충분히 수용할 것으로 평가
○ 파주시 전체 인구는 증가할 것으로 예상되나 남부 신도심이 인구 상승을 이끌고 문산읍 인구는 꾸준히 감소세를 나타낼 것으로 추정되어 인구에 기반해 산정된 주거 소요 면적과 상업 소요 면적도 향후 10년 동안 감소세를 보일 것으로 전망
○ 따라서 상업 용도에 활용되도록 지정된 상업지역에 주상복합 등 주거 목적 건물이 들어서는 경우 인근 주거지역에 대한 소요가 감소할 수 있으며, 열악한 현재 도로 상황을 고려할 때 도로 정비 없이 들어서는 건물은 도로의 정체 현상을 야기하고 서비스 수준을 떨어뜨릴 가능성이 존재

□ 일련의 분석 결과에 기초할 때, 본 연구는 문산읍 상업지역 전체를 지구단위계획구역으로 지정하여 체계적으로 밀도를 관리하는 것이 최선이라고 판단하지만 이를 수용하기 어려운 경우에는 상업지역 일부만이라도 지구단위계획으로 관리하는 것을 차선책으로 권고
○ 동일 규정으로 전 지역을 관리하는 것이 이상적이겠으나 상업지역의 상당 부분이 도시재생활성화구역으로 지정된 상태이고 두 개 구역이 완전히 겹치는 구역 지정은 어려울 수 있음을 고려해 일부만 지구단위계획으로 관리하는 것을 대안으로 제안

□ 상업지역 전체 또는 일부를 지구단위계획으로 관리하는 안을 수용하기 어렵다면 대안으로 상업지역을 주거 목적으로 사용하는 경우 현행 용적률보다 강화된 용적률 상한선이나 소폭 수정된 용도용적제를 적용할 수 있으며 경관에 초점을 두고 높이를 제한하는 방식도 고려 가능
○ 경기도 안산시의 용적률 상한선 적용 사례, 서울시와 인천시의 용도용적제 적용 사례, 경기도 수원시와 일본 교토시의 높이 제한 사례를 차례로 살펴보니 세 가지는 미세하게 다른 목적을 가지고 추진되는 정책으로 어느 하나가 다른 하나에 비해 우월한 것은 아니라는 결론을 도출
○ 또한, 세 가지 정책 모두 현재 진행형으로 보완과 수정이 거듭되는 상황이며 특히 (1) 용적률 상한선은 시행한 사례가 많지 않다는 단점, (2) 용도용적제는 본래의 제정 목적에 반하는 법망 회피 사례가 많이 발견되고 마구잡이 개발을 강제할 도구로 사용되지 못한다는 단점을 보유
○ 이에 본 연구는 지구단위계획구역 지정이 불가능할 경우에만 이들 정책을 고려할 것을 권고하며 (1) 보수적 접근인 용적률 상한선을 장기적 시각에서 선택하거나 (2) 지속적인 법률 개정을 감수하고서라도 용도용적제를 유지하거나 (3) 경관에 초점을 두고 높이 제한을 선택하는 안을 제안