q 전세 피해 예방을 위하여 단기적 해결방법으로 선순위･대항력 보완, 감정가와 실거래가를 기반으로 한 깡통전세 및 이상 가격 경고 시스템 강화, 인력과 조정 정비를 통한 전반적인 임대차 행정 강화 필요가 우선적으로 필요
❍ 선순위･대항력의 한계 보완을 위해서 전세권 설정등기를 의무화하는 법 개정이 필요함
- 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후 대항력이 발생하는 시점을 실시간으로 인정하는 시스템이 필요
- 임차인의 우선변제권이 법적으로 빠르고 안전하게 확보되며, 전세권 설정등기를 통해 보증금에 대한 선순위 효력을 외부에 공시함으로써 제3자가 쉽게 확인할 수 있도록 해야 함
❍ 감정가와 실거래가를 기반으로 한 깡통전세 및 이상 가격 경고 시스템이 보완되어야 함
- 전세가율이 높고 감정가와 실거래가의 차이가 큰 경우 깡통전세 위험이 증가하기 때문에 이를 방지하기 위해, 현재 운영중인 경고 시스템을 보완하여, 전세가가 적정하지 않은 경우 이를 임차인에게 경고할 수 있는 기능을 강화해야 함
- 특히, 다세대 주택의 피해가 많은 경기도의 특징을 고려하여. 적정한 시세가 형성되지 않은 신축빌라나 리모델링 주택의 경우 건물 가액에 대한 적절한 평가를 바탕으로 깡통전세가 될 가능성이 있는지 정도의 정보가 임차인에게 제공될 수 있어야 함
❍ 인력과 조정 정비를 통한 지자체와 정부의 전반적인 임대차 행정 강화를 통해 불법 중개행위나 전세 사기 의심 사례에 대해 적극적으로 대응할 수 있는 체계 구축 필요
- 민관 합동 관리단을 구성하여 임대차 시장을 실시간으로 모니터링하고, 공인중개사와 중개보조인에 대한 지도･감독을 강화하여 법률 준수 여부를 철저히 점검해야 함
- 중개대상물 확인･설명 의무를 철저히 이행하도록 하고, 이를 증빙할 수 있는 서류 작성 의무화를 통해 투명성을 높여야 함
- 등록 임대사업자의 보증금반환보증 가입 여부와 임대차 인상률 제한(5%) 등의 의무에 대한 행정적 관리･감독이 필요
- 불법용도 변경, 방쪼개기 등 불법주택에 대한 관리･감독 부실로 임차인이 해당 정보를 인지하기 어려워 사기피해 후 불법주택 여부를 알게 되는 경우가 많으므로 관련 조직 법제화 등 행정강화와 책임소재에 대한 명시 필요
q 전세 피해 예방을 위한 해결방법으로 임대인 정보 제공 확대 및 시스템 운영 강화, 부동산 전자계약제도 시스템의 의무화, 범죄수익 추적 및 환수를 위한 체계 구축이 중･장기적으로 필요함
❍ 임대인의 재정 상태, 세금 체납 여부, 다주택 보유 여부, 임대사업자 등록 여부, 보증사고 이력 등을 임차인이 사전에 확인할 수 있도록 하는 정보 제공 시스템 구축 필요
- 임차인은 계약 체결 전에 임대인의 신뢰성을 객관적으로 평가할 수 있으며, 전세 사기를 사전에 방지할 수 있음
- 해당 시스템은 지자체, 금융기관, 국세청 등의 협력을 통해 운영되어야 하며, 임대인 정보 제공이 투명하고 적시에 이루어질 수 있도록 해야 함
❍ 문서위조 방지, 확정일자 즉시 효력 등 거래의 투명성과 안전성을 높이기 위한 부동산 전자계약제도 시스템의 의무화 필요
- 해당 제도는 계약 전 과정을 전자문서화하여 문서 위조를 방지하고, 임차인의 권리가 즉시 보호될 수 있도록 확정일자와 전입신고를 실시간으로 반영함
- 사용자의 편의성을 높이기 위해 고령자나 디지털 약자를 위한 맞춤형 서비스가 포함되어야 함
❍ 전세 사기로 얻은 범죄수익을 철저히 추적하고 환수할 수 있는 체계를 통한 범죄 유인제거가 요구됨
- 범죄수익 관리 기금을 신설하고, 이를 통해 몰수 또는 추징한 범죄수익을 피해자에게 신속히 돌려줄 수 있도록 해야 함
- 법적･제도적 개정을 통해 전세 사기범들이 범죄수익을 유지하지 못하도록 하고, 범죄 예방 효과를 극대화하는 것이 필요
q 전세 피해 지원을 위한 방법으로 주거권 보장을 위한 긴급 주거지원, 우선매수권을 이용한 등기 시 취득세 면제, 전세대출 이자 면제 또는 기간 연장이 단기적･우선적으로 필요함
❍ 전세피해로 인해 갑작스럽게 거주지를 잃은 피해 가구에게 즉각적인 주거지원을 제공하는 것이 최우선 과제임
- 정부는 임시 주거지를 제공하거나 공공임대주택을 피해 가구에 우선적으로 배정하여 피해가구의 주거를 안정시킬 수 있도록 하여야 함
❍ 피해자가 부득이하게 현재 거주하고 있는 피해 주택을 매수해야 하는 경우, 피해자에게 우선매수권을 부여하고 취득세를 완전 면제함으로써 경제적 부담을 덜어주는 방안 필요
- 이는 피해자들이 자산을 보호하고 경제적 회복을 빠르게 이룰 수 있도록 지원하는 중요한 조치이며, 해당 조치는 오피스텔을 포함한 다양한 주거 형태에 대해 형평적으로 적용되어야 함
❍ 전세사기로 인해 재정적 어려움을 겪고 있는 피해자들에게 채무 조정 및 전세대출 이자면제 또는 대출 기간 연장 등의 금융지원 제공이 필요
- 피해자들이 경제적 부담을 줄이고, 채무 상환에 대한 부담을 완화할 수 있도록 지원하는 것이 중요하며, 피해자들이 경제적 자립을 구축할 수 있는 발판이 될 수 있을 것으로 기대
q 전세 피해 지원을 위하여 중･장기적 해결방법으로 법률상담 창구 상설화 및 가구의 종합적 법률서비스 제공, 피해자들의 경험 상호 공유 등 지역공동체 차원에서의 지원, 범죄수익 및 피해자 관리를 위한 집행청 설치 및 환수 금액 관리를 위한 기금 조성이 필요
❍ 전세 사기 피해자들이 법적 권리를 충분히 이해하고 활용할 수 있도록, 특별법 일몰후에도 법률상담 창구를 상설화하고 종합적인 법률서비스를 제공하는 체계 구축이 필요
- 해당 시스템은 피해자가 전세 보증금 회수를 위한 법적 절차를 효과적으로 진행할 수 있도록 도와줄 뿐만 아니라, 그 과정에서 필요한 모든 법률적 지원을 원스톱으로 제공할 수 있어야 함
❍ 전세 사기 피해자들이 서로의 경험을 공유하고, 지역사회 차원에서 지원을 받을 수 있는 플랫폼 구축이 필요
- 해당 플랫폼은 피해자들이 자신의 경험을 나누고 심리적 안정을 찾을 수 있는 기회를 제공하며, 지역 사회 내의 유대감을 강화할 수 있는 중요한 역할이 기대됨
- 지역공동체 차원에서의 지원은 피해자들이 다시 사회에 통합되고, 안정된 생활을 유지할 수 있도록 돕는 데 중요한 역할이 기대됨
❍ 범죄수익 몰수 및 추징 등 신속한 환부 절차를 통한 피해회복
- 몰수･추징과 환부까지의 시스템이 원활하게 작동할 수 있도록 집행청 및 기금의 신설은 피해자들에게 환수된 금액을 신속하게 돌려줄 수 있도록 하여 경제적 회복을 이루는 데 실질적인 도움을 줄 수 있음