본 연구는 수도권(서울･인천･경기) 주택시장에 거품이 존재했는지, 존재했다면 그것의 상대적 크기는 어느 정도였는지 다양한 접근법을 활용하여 분석한다.
엄밀한 계량경제학적 분석에 앞선 예비적 검토를 통해, 본 연구는 다음의 사항을 주장한다. 1) 수도권 주택시장에 발생했던 역사 상 4번의 주택가격 급등 시기 중에서, 2000년대 초반에 발생했던 주택가격 급등은 ′90년대의 추세적 가격하락과 IMF 외환위기 이후의 가격급락으로 인해 저평가되었던 주택가격이 어느 정도 회복되는 과정으로 이해될 수 있다. 2) 주택가격을 결정하는 주요 변수로 여겨지는 소득수준은 수도권 주택시장에서 그다지 큰 역할을 하지 못했다. 3) 단순 계산을 통해 도출한 임대료의 현재가치를 이용해 구한 수도권 주택거품은 2000년대 중후반에 가장 컸고, 최근의 주택가격 급등 시기엔 그다지 높지 않은 수준에서 상당한 변동성을 보인다. 이는 주택매매가격의 움직임과 괴리를 보이는 전세가격의 움직임과 할인율로 사용된 이자율의 큰 변동성 때문이다.
보다 엄밀한 이론적 기반을 갖춘 계량경제학적 방법론을 사용한 주택거품 추정을 위해, 본 연구는 상태공간모형과 반복 최소자승법 모형을 사용한다. 상태공간모형은 관측변수와 비관측변수의 관계, 비관측변수의 동태적 변화과정을 함께 모형화하여 비관측변수를 추정하는 데 특화된 모형인데, 본 연구는, 여러 선행연구와 마찬가지로, 주택가격 결정이론에서 가장 대중적으로 사용되는 현재가치 접근법의 맥락에서 임대료를 관측요소에, 거품을 비관측요소에 대응시켜 상태공간모형으로 구성한다. 상태공간모형을 활용한 추정 결과는 다음과 같다. 수도권 주택시장에서의 거품은 변동성을 가지기는 하지만 지속적으로 확대되어 최근의 주택가격 급등기에는 매매가격 대비 60%에 근접하게 커진다. 그러나, 본 연구는 상태공간모형을 통해 추정된 거품의 크기가 모형의 내재적 문제점 때문에 과대평가된 것일 수 있음도 논의한다.
반복 최소자승법 모형은 추정을 통해 구해지는 종속변수의 추정치가 다시 독립변수로 사용되는 모델의 구조상 순환적으로 모델을 추정해야 하는 경우를 고려한다. 본 연구에서는 OLS 추정을 통해 도출된 주택 근본가치의 추정치가 주택근본가치로부터의 괴리도를 나타내는 변수로 다시 모델에 포함되는 경우를 고려한다. 한편 본 연구는, 로그 차분된 주택매매가격 변수를 종속변수로 활용하는 기존의 회귀식 분석에서 임의적으로 선택된 어느 한 시점을 기준으로 한 역차분을 통해 주택거품비율을 계산하는 과정에서 발생하는 문제점을 논의하고, 이를 양(+)의 주택거품이 장기적으로는 음(-)의 주택거품에 의해 상쇄되어, 주택거품 시계열의 합이 분석기간 전체에 걸쳐서는 영(zero)에 근접한다는 가정을 통해 해소한다.
반복 최소자승법을 통해 추정된 수도권 주택거품의 특징은 다음과 같다. 1) 주택 매매가격 대비 주택거품의 비율은 최근의 주택가격 급등기에 역사적으로 가장 높게 형성되었고 2000년 중반의 가격 급등 시기에 비하면 2~3배에 이른다. 그러나 2) 추정된 거품비율의 상대적 크기는 매매가격 대비 대략 10%~30% 정도로 상태공간모형에서 도출되었던 60% 수준과는 큰 괴리를 드러낸다. 사용 방법론에서의 차이와 상태공간모형이 갖는 내재적 결함을 고려했을 때, 두 모형에서 도출된 거품비율 사이의 상당한 괴리는 큰 문제가 되지 않을 수 있음이 주장된다. 오히려 본 연구는 최근 주택거품의 비율이 2000년대 중반 가격 급등기의 비율에 비해 매우 높다는 점에 주목할 것을 주문한다.
반복 최소자승법을 활용한 주택거품 추정은 수도권 광역시･도 단위뿐 아니라, 경기도의 시･군 단위에도 적용된다. 경기도의 19개 시･군(주택매매가격 종합지수 기준)과 26개 시･군(아파트매매가격 지수 기준)에서의 주택가격 거품이 추정된다. 최근 주택가격 급등기에 형성된 거품의 크기가 2000년대 중반의 거품 크기에 비해 크다는 측면에서 광역시･도 단위에서의 추정결과와 맥을 같이하나, 거품비율의 시간에 따른 추세는 주택매매가격 변동의 추세와 맞물려 시･군 간에 상당한 차별성을 드러냄 또한 확인된다.